不動産会社から連絡があり「副業として不動産投資をしませんか？今後年金がどうなるかわかりませんし、自分で自分に投資をすべきです」と言われ、マンションやアパートなどを運用している方は意外にも多いようです。
不動産投資をはじめた動機
不動産投資は確かにメリットの大きい投資方法ではありますが、必ずしも全員が成功しているわけではありません。
数は年々減っているとはいえ、詐欺まがいの不動産投資会社はまだまだ存在しているのも事実です。
収益予測を出して貰ったのに
赤字が発生する理由
不動産の購入前に、不動産会社はあなたへ収益を予測したシミュレーションを提出してきませんでしたか？
その収益予測には利回りが20%を超える非常に魅力的な物件があり、これなら確実に回収できる投資になると確信するはず。
でも、利回りが20%もあるなら人に紹介しないで、自社で運用した方がよっぽど不動産会社の利益になるはずです。本当にそんなうまい話があるのでしょうか？
まず考えるべきなのは、どのようにして利回りを計算していたかです。
利回りの高すぎるシミュレーションの多くは、空室期間が加味されていないケースが非常に多いのです。
現在、マンションの空室状況は全国平均で約30%を超えると言われており、今後ますます増加するとの予測がされています。
とはいえ、不動産投資は需要と供給のバランスは危ういながらも、物件を精査すれば十分に収益化できるのもまた事実です。重要なのは不動産会社と物件選びです。
そもそもなぜ空室率が高くなり続けているのかといえば、駅から10分以上離れた立地の上、個性のないマンションが増えるなど、ニーズを無視した不動産が足を引っ張っているのです。
このような不動産を所有する悪徳会社は甘い言葉を並べ、不動産投資を考える方々へ売りつけているという事実もあるのです。
当然、空室期間の長い物件は想定どおりの収益を上げることなどできません。赤字化してしまう一番の理由は空室期間が原因なのです。
赤字化する理由TOP３
自社調べ
赤字を出し続ける不動産物件はどうするべきなのか？
赤字続きの不動産をどうするべきなのか、選択肢は基本的に二つです。
- ・赤字の不動産を所持し続ける
- ・赤字の不動産を売却する
当然の選択肢ではありますが、必要なのは確固たる理由と意識を明確に持つことが大切です。
ここからは赤字物件、二つの選択肢のメリット・デメリットを見ていきましょう。
赤字の不動産は所持し続けてはいけないのか？
赤字物件を所持し続ければ当然のごとく赤字は膨らみ続けます。しかし、必ずしもデメリットしかないわけではありません。
数年内に何らかの理由で購入時の価格を上回る値段で売れる見込みがあるならば、所持し続けることに意味はあるでしょう。
実はマンションの価格は値上がり傾向にあります。
国土交通省：「不動産市場同行マンスリーレポート」より
市場の動向をしっかりと把握することができるならば、黒字化できる可能性は十分にあります。
とはいえ、今後の不動産価格を正確に予測するのはプロでも難しいものです。
大半の方は、銀行への住宅ローン返済もあり、赤字物件を所持し続けるのはリスクの方がはるかに大きく、今後の値上がりなどといっている余裕はないかもしれません。
当然、即売却という選択肢も視野に入れなければなりませんが、これにもデメリットはあります。
- ・購入時の価格で売れる可能性が低い
- ・そもそも買い手がいるかわからない
上記２点は大きな不安要素になっているはずです。
ただし、この二つのデメリットはあることをするだけで簡単に解消できます。
損出物件から収益を生み出すたった１つの方法！
多くの方にとって損出物件とは、負の資産だということは間違いありません。
やはり損を減らす、あるいは利益を出すためにすべきことは売却することをおすすめします。
ある程度の赤字は覚悟しなければなりませんが、必ず全ての物件が売却して赤字になるわけでもないのです。
こんな赤字物件は早く売るべき５つの高値条件
- １・築年数が10年以内の物件
- ２・大手ハウスメーカーの施工物件
- ３・都心へのアクセスが容易
- ４・駅まで徒歩10分圏内
- ５・近隣にスーパーなどの生活施設がある
いかがでしょう、あなたの赤字物件に当てはまる項目はありますか？
もしひとつでもあれば、赤字続きの不動産を高値で売却できる可能性は十分にあります。
絶対にやってはいけない売却方法
高値の条件を満たしていても、その不動産が高値で売れるとは必ずしも限りません。
売却するために乗り越えるハードルはいくつか存在します。
その中でも最もしてはいけない売却方法は下記です。
不動産会社一社だけに相談し商談を進める
不動産会社を一社に絞り、売却査定を依頼することは大変危険です。
売却の相談を受けた不動産会社としては、本当に販売できるかわからない物件に広告コストを割くのはリスキーであり、高い販売価格もつけにくい状態になります。
それに、思い出してください。毎月赤字になっている今の物件を購入した時もマンツーマンの状況ではありませんでしたか？
一括査定サイトを利用すると売却価格に差が出る！
一括査定サイトを簡単にいってしまうと、Web上でできる不動産売却の相見積もりです。
https://lp.smoola.jp/manga/mansion/
このような一括査定サイトを利用すると、大手も含めて以下のような不動産投資会社から一括で査定をもらうことができます。
あなたの物件がある、地元の不動産会社を表示してくれるのです。
土地勘がない業者は一切出てきませんし、一定以上の基準をクリアした優良な不動産会社しか登録することができないのが一括査定サイトです。
つまり、買い叩きをする悪徳業者や知識不足の不動産会社にあたる可能性が大幅に減少するのです。
肝心の売却価格については図で紹介すると以下の通りです。
不動産会社によって、金額に差があることが簡単にわかります。時には500万円以上の差が出ることも珍しくはありません。
これは企業努力によるものですが、一括査定サイトで常に相見積もりされているという意識も関係しています。
たとえ同じ不動産会社に個人で相談しても、一括査定サイトの値段は出てこない可能性が高いです。
損失を最大限減らす、または黒字に転換する売却に一括査定サイトが欠かせないことはまず間違いありません。
マンション.naviなら
しつこい営業電話など一切なし！
しかも、先ほどご紹介したマンションナビは、他の多くの不動産売却査定サイトと異なり、しつこい営業電話がありません。
しつこい営業電話をするとユーザーからの連絡があった段階で、マンション.naviへの掲載を再検討するからです。
常に相見積もりだという意識もあり、他の不動産会社よりも高い金額で、しかも迅速に契約が決まるように取り組む不動産会社ばかりだとのこと。
売主にとっては大きなメリットです。
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